艾媒对话 | ATLAS 寰图陈思烺：全生态写字楼运营模式赋能办公，精细化运营成获客关键
ATLAS 寰图是一家写字楼全生态运营商，专注于打造全生态的共享办公空间，融合了健身房、室内高尔夫球会、咖啡厅、餐厅、精酿酒吧等元素，致力于打造具有设计感的办公环境和多元的 CBD 生活方式。
近期，艾媒网访谈栏目《艾媒对话》专访了 ATLAS 寰图 CEO 陈思烺，了解 ATLAS 寰图企业在联合办公领域的探索及创新。
ATLAS 寰图 CEO 陈思烺
瞄准需求：创立 ATLAS 寰图，踏入联合办公领域
随着共享意识的深入以及青年创业热潮的来临，重社交、重体验的联合办公模式近年迎来属于自己的新风口。在风口刚起的2016年，陈思烺着手展开了一个新的项目 ATLAS 寰图，正式踏入联合办公领域。
陈思烺表示，“最初切入联合办公这一领域，主要是基于对写字楼市场的观察与分析，以及当年创业前期在 CBD 写字楼的亲身办公感受。”
2008年以来，全国的写字楼供应量呈指数级上升，甲级写字楼在北京、上海、广州、深圳等一线城市出现供过于求的状况。以往，进驻甲级写字楼基本上都是500强企业或者大公司，单凭大企业客户已无法消耗庞大的供应量，甲级写字楼亟待拓宽客群。另一方面，写字楼是人群最密集的场所，每天有大量重复、高频的需求，比如咖啡、午餐、运动，但目前写字楼的运营模式单一，这些需求并没有得到满足。
基于对客群的深入洞察，陈思烺瞄准了办公人群在细分领域的需求，将商业方向定位为降低写字楼的进驻门槛，扩大写字楼的客群和用户基数，帮助业主解决招租、投资回报期长的痛点，通过改变写字楼的条件，满足更广泛的需求，甚至让本来没有理由要来写字楼的人也来写字楼，从而拓宽营收渠道。
因此，ATLAS 寰图从最初进入市场，就定位为写字楼的全生态运营商，旨在为工作者打造多元的办公生活场景和精细化的办公生活体验。
优势体现：为发展商、企业及个人创造价值
联合办公不仅共享工位，更在于共享价值。据陈思烺介绍，ATLAS 寰图的优势特色体现在能为发展商、企业及个人三方面创造价值。
对于发展商，写字楼同质化严重的问题，ATLAS 寰图的模式能为写字楼实现差异化，拓宽营收渠道，缩短回报周期，以及提升资产价值、回报率和品牌吸引力。
对于进驻的企业，ATLAS 寰图为其提供一站式灵活办公解决方案，通过“共享”的方式和清楚、透明的会籍费用，免去其自建办公室时必须在前期投入的大笔固定成本。
陈思烺表示，“我们在项目设计、施工、家具采购、智能硬件等方面已拥有成熟的供应链，因此有极大的成本优势，能有效帮助企业减低运营费用。其次，在充满不确定性的经济环境中，ATLAS 寰图凭借稳健的发展以及与极具实力的投资者的战略合作，给予了企业运营环境的确定性。而高度的灵活性则能满足企业随变化的经济环境增减人员规模的需求。”
对于使用办公和生活空间设施的个人，ATLAS 寰图的优势则是帮助个人实现办公与生活的平衡，提升工作的幸福感和满意度。
运营模式：打造全生态写字楼模式，将生活融入办公
“ ATLAS 寰图不是单纯的联合办公，而是涵盖办公空间、生活空间和办公生活社区的写字楼全生态运营商。”陈思烺强调。
ATLAS 寰图在帮助业主提高资产价值、缩短投资回报期的同时，也满足了企业和企业员工多样的办公和生活的需求。在办公方面，提供服务式办公室、企业定制总部以及写字楼租赁服务；在生活空间方面，打造了咖啡、餐厅、精酿酒吧、健身房、室内高尔夫等直营设施，均设置在同一栋写字楼中。
当前，工位服务费是联合办公企业盈利的主要来源，企业增值服务收入能力较低，盈利模式单一是众多联合办公企业面临的难题。而在 ATLAS 寰图目前的盈利渠道中，办公空间为主要收入来源，生活空间是次要来源，还有场地租赁和社区活动提供了补充收入。多元的收入渠道不仅成为 ATLAS 寰图的差异点，从运营的角度，增强了 ATLAS 寰图的抗风险能力。值得一提的是，ATLAS 寰图在业务层面上与五星级酒店非常类似，在五星级酒店，除了客房的收入，还有来源于餐饮和宴会的收入，比例大约是3:2。
在陈思烺看来，这个收入模式与 ATLAS 寰图的“全生态”模式是契合的。“我们正通过多元化的生活商业配套，以及酒店式的管家服务，为客户提供‘五星级酒店式办公空间’体验。”
良好的收入模型和生态模式，使 ATLAS 寰图成功获得投资者的青睐。2018年 ATLAS 寰图共完成了 A1、A2 轮的融资。A1 轮融资成功引入太盟地产和高盛成为长期战略投资者。在数亿元人民币 A2 轮融资中，投资者包括李思廉、星河湾集团以及时代中国。
陈思烺表示，“成功融资有利于 ATLAS 寰图扩展市场获取优质的项目储备，融资的资金主要用于完成整体项目的战略布局。”
在联合办公行业，不以盈利为目的的盲目扩张，都是徒劳的。ATLAS 寰图深谙这一点，其确保在一定盈利空间的前提下，采取稳健的扩张战略，实现版图拓展。目前，ATLAS 寰图在北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市拥有25个项目，管理总面积达22万平方米。
未来趋势：行业加速整合，精细化运营成获客关键
据 iiMedia Research (艾媒咨询) 发布的《2018中国联合办公行业监测报告》显示，2016～2022年，中国联合办公行业市场规模不断增长，2018年突破600亿元，增长率达159.3%，预计2019年市场规模将达1280亿元。
联合办公的优势日益显现，吸引大量入局者，不少大型企业也在加速进驻。步入2019年，联合办公行业一方面面临着更加激烈的竞争格局，另外一方面也暴露出运营模式趋向雷同、服务质量参差不齐等多重问题。
陈思烺表示，不同于传统写字楼，联合办公空间更强调用户的体验。联合办公作为一种轻资产模式，精细化的运营，高品质的服务将是赢得客户的关键，也是行业持续发展、实现营利必经之道。未来 ATLAS 寰图也会继续打造更为个性化、专业化的服务。
面对激烈的市场竞争态势，陈思烺认为，联合办公越来越受到运营商的重视，国内联合办公市场依然有很大的市场潜力，同时，通过资本的不断运作，行业未来几年将呈现加速整合的趋势，集中度不断提高，领先的企业将在整合趋势中获得更大的发展机遇和空间。
数据显示，2017年，拥有两个项目以上的联合办公企业约2000家，当时还没有出现真正的头部企业，而到2018年底，只剩下不到300家企业，意味着有近90%的企业消失了，取而代之的是行业排名前十的运营商——他们占据了市场大约32%的份额。
当前，办公企业的竞争力主要集中于资金、项目和渠道三大要素。从行业融资情况来看，头部企业的品牌效应更强、盈利能力更高、发展前景更好，备受投资者所看重，因此未来资金会越来越聚集在头部企业。在项目的获取上，大品牌有能力承租更大的面积，帮助业主快速去化，并且租期更加稳定，因此业主们更青睐有实力的大品牌。而在渠道资源上，大品牌拥有更多流量优势。
综合以上三方面因素，陈思烺预计，2019年行业会进一步的整合，规模前十的运营商有可能将占据50%的份额。
艾媒咨询分析师认为，未来随着行业进入整合期，低端的联合办公空间将退出市场，小品牌的联合办公空间将被整合到竞争实力强的品牌中，头部效应将凸显，头部玩家的竞争日益激烈，市场资源的配置日益优化。
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