2020年房地产行业报告：融资环境持续收紧，年轻化和高品质成年度关键词

 　　作为与人们生活息息相关的产业，房地产的走势受到各界的关注。近期，iiMedia Research(艾媒咨询)发布了《2020年10-11月中国房地产行业月度运行及年终盘点数据监测报告》，围绕2020年10-11月中国房地产行业发展环境，核心数据、相关舆情数据监测等方面进行分析并做出了发展总结，在此基础上又对2020年房地产行业做了年终盘点，为2021年度房地产的发展提供了借鉴思路。

　　房地产融资环境持续收紧，东部沿海发达地区关注度居高

　　2020年国家及地方密集出台政策强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2021年房地产市场大概率将延续“房住不炒”的定位，而且房地产调控的“稳地价、稳房价、稳预期”的主要目标预计也不会出现大的变动，此外在这种大趋势下，短期内限购、限贷、限售等调控政策也很难出现明显放松。

　　2020年1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份加快0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。其中，东部地区房地产开发投资68488亿元，同比增长7.4%;中部地区投资26012亿元，增长3.6%;西部地区投资29746亿元，增长8.3%;东北地区投资5245亿元，增长6.2%。

　　房屋竣工面积方面。1-11月份，房屋竣工面积59173万平方米，下降7.3%，降幅相比1-10月收窄1.9个百分点。其中，商品住宅竣工面积42655万平方米，下降5.8%，商业营业用房竣工面积5774万平方米，大幅下降22.8%。

　　艾媒咨询分析师认为，受累于资金收紧、精装修占比提升带来的施工周期延长以及疫情的影响，2020年房企施工节奏放缓，导致竣工面积增速不及预期。不过在交房周期刚性合同约束下，预计2021年竣工迎来回升。

　　此外，艾媒商情舆情数据监测系统显示，2020年10-11月期间，“房地产”的网络关注群体主要分布在广东(21.66%)、浙江(8.42%)、北京(7.06%)、江苏(6.57%)等东部沿海地区，东西部之间差异明显。艾媒咨询分析师认为，东部地区网民更关注房地产，这与东部地区经济发展快、居民购买力较强有关。

　　多城市陆续收紧政策，深圳和三亚租金大幅下滑

　　2020年11月，深圳、北京和上海三大城市二手房的平均价格位于前三名，其中深圳二手房均价位居首位，约7.39万元/平方米。一线城市均价均呈现上涨，深圳环比涨幅达到1.65%。可以看出，与上个月相比，二手房挂牌房源市场价受市场的影响，呈现微跌态势，但整体平稳。

　　租金方面，2020年11月，中国租赁市场活跃度仍不高，与去年同期相比，深圳和三亚出现大幅下滑。一线城市中北京、深圳和广州均出现下跌，二、三线城市中，三亚、苏州、大连等城市均下跌。

　　艾媒咨询分析师认为，正常年份里，年底一般为租赁市场淡季，租金通常呈下行趋势，第二年春节后迎来第一个旺季，7月前后迎来第二个旺季，租金会在此期间上涨，并将全年租金拉升到超过上年水平。但在疫情影响下，2020年租金在年初淡季下跌的基础上未能反弹，疫情缓解，市场复苏后租金的回升力度也很小，最终全年租金较去年下跌。

　　而在商铺房价TOP10城市中，数据显示，2020年11月深圳、上海和广州三大城市商铺的平均价格位于前三名，其中深圳商铺均价位居首位，为9.86万元/平方米。一线城市中除广州商铺均价下跌5.0%以外，北京、深圳和上海的商铺均价都出现上涨，上海商铺均价上涨6.5%。二、三线城市中，珠海商铺均价涨幅高达12.0%。由此可见，多数一线城市商铺均价依然坚挺，但是部分城市受疫情影响，加上电商对实体的冲击，城市实体店铺空置率在提高，导致商铺均价下跌。

　　综上可以看出，2020年，多个城市陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，房企资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性。

　　年轻化、高品质成2020年度关键词，2021年房地产投资有望小幅加快

　　尽管2020年房地产行业有所收紧，但预计2021年土地市场整体热度将保持平稳，不过随着热点城市加大住宅用地供应，优质地块仍有放量空间。2020年11月，房地产投资的累计增速和当月增速分别为6.8%和10.9%，分别较10月提升0.5、下降1.8个百分点。艾媒咨询分析师认为，一般土地成交领先房地产投资9-12个月，所以2020年土地成交面积平稳增长决定2021年房地产投资有望小幅加快。

　　而且，值得注意的是，中国购房者年龄呈现年轻化趋势。艾媒咨询数据显示，2020年中国30个重点城市购房群体中30岁以下客户占比达到26.35%，较2017年增加了12.09个百分点。其中，北京和深圳购房者年龄中位数分别为35岁和33岁。由此可以看出 ，90后青年群体在住房消费中的比例不断提升，但80后群体依然是购房的主力。这部分群体主要因为婚配、买房保值等观念而买房。

　　此外，高品质也成了2020年度关键词之一。艾媒咨询数据显示，2020年中国购买三居及以上产品的客群占比为32.04%，比2018年增长了3.67%。其中新一线城市购买三居及以上产品客群占比为40.52%，高于一线城市。艾媒咨询分析师认为，伴随消费升级而来的是居住升级，购房者在选购房子时偏好居住空间更大的房源，而居住空间的改善与居住品质的提升也有一定关系。