迷你仓行业报告：2021年市场规模将达14亿元，用户主要分布在一二线城市
对于大多数人而言，“迷你仓”还是一个新鲜的词汇，租一个迷你小空间来存放闲置的物品，以让原来的居所有更多的空间，这便是“迷你仓”。
近日，iiMedia Research(艾媒咨询)发布了《2020年中国迷你仓行业发展现状及标杆企业案例分析报告》，围绕中国迷你仓行业发展背景、现状、用户行为、典型案例、发展困境及趋势等进行分析解读。
储物需求拉升等助推迷你仓行业发展，2021年市场规模将达14亿
迷你仓在中国大陆最早出现于2007年至2008年之间，在内地已经发展了11年，期间迷你仓经过了漫长的摸索阶段，从迷你仓只在北上广深出现的萌芽期，到内地迷你仓网点向内陆扩大、第一家迷你仓及企业上市的成长期，并正在向高速发展期迈进。
随着城市房价上升，人均居民可居住面积不断下降，但个人购买力在上升，因而会购买更多物品，这就产生了储存闲置物品的需求。与此同时，迷你仓行业配套服务的发展，都在推动迷你仓行业的发展。iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，2020年中国迷你仓行业市场规模为11.4亿元，同比增长28%，预计2021年有望增至14.0亿元。
艾媒咨询分析师认为，迷你仓行业作为新兴行业，它的发展符合城市功能服务细分的发展趋势，具有较大的发展潜力。未来，随着迷你仓行业需求和观念上两大难点的逐步解决，中国迷你仓行业的红利将逐步释放。
目前，迷你仓的经营模式主要是总包分租，只有少数的场地属经营者的自有物业，属于轻资产的经营模式。截至2020年11月，中国迷你仓用品企业数量为353家，其中注册资本在500万元以下的迷你仓企业数量最多，共有270家，占迷你仓企业总数的76%。注册资本在5000万以上的企业数量次之，共37家。注册资本在500-1000万的企业数量最少，仅有19家。
随着每个城市迷你仓企业的增多和市场竞争日益激烈，迷你仓储企业进一步经营连锁化、品牌化、标准化是未来的发展趋势，不少物流品牌看好迷你仓的发展前景，稳步推进迷你仓投放布局。
迷你仓用户主要分布在一二线城市，服务集中个人生活场景
从用户调查情况来看，当前有37.4%的受访网民体验过迷你仓服务，其中用户主要是东部沿海地区一二线城市中的中等收入人群，且以男性用户为主。
从使用场景来看，2020年，76.8%的迷你仓用户会因为生活中“杂物过多，占用生活空间”而选择使用迷你仓，像是“文件/书籍”、“闲置物品”以及“收藏品”被用户经常投放至迷你仓，三者占比分别为52.5%、46.7%和31.3%。
可见，迷你仓服务主要应用于生活场景，用户偏向于储存文件、书籍和闲置物品。基于此，迷你仓企业可在宣传用户的需求上着重强调“生活中不舍丢弃的老旧物件”“心爱的书籍”以及“贵重的物品”，以此激发用户的潜在需求。
而作为存储杂物的空间，用户对迷你仓的安全性能相对要求高。艾媒咨询数据显示，安全性、价格合理性及实用性位列迷你仓用户消费服务考虑因素的前三，其中，安全性占比为62.8%，价格合理性、实用性占比分别为62.1%、51.4%。因此，迷你仓平台及企业必须对此采取一定的防范措施，提升服务的质量以此赢得口碑。
此外在用户使用满意度方面，2020年超四成迷你仓用户表示“一般”，“比较满意”占比为30.8%，22.3%的用户认为“十分满意”。艾媒咨询分析师认为，当前，迷你仓在国内还处于稳步发展阶段，普及度有待加强，同时，当前的迷你仓用户还面临着安全性能不足，价格过高以及存放不够便捷等痛点，有待平台及企业进一步解决。
中国迷你仓行业挑战不容忽视，但发展前景依然广阔
从整个行业发展现状来看，中国迷你仓市场在不断成熟和市场知名度在不断扩大，迷你仓行业整个行业发展的成熟度、行业整体规模、新店开业数量、总体仓储容积增加、仓库设施的升级、自助仓运营管理的提升、智能化还是市场渗透率等都有一个质的提升。
但值得注意的是，迷你仓行业发展挑战不容忽视。一方面，与国外迷你仓相比，当前中国迷你仓服务更多是偶发性需求，无法保证业务的稳定和持续性，导致业务体量小并且分散。造成这种现象的主要原因是中国与美国的文化和政策的差异性，另外尽管市场上有需求，但要彻底打开市场，还需花一定的时间及资金投入和一段时间的市场培育期。
另一方面，从投资回报来看，目前公寓行业的普遍回报周期为一年半至两年，而目前迷你仓预计回报周期大致在四到五年。在投资回报周期平均为四年半的背景下，租约长短和租赁费的增幅将会是限制租赁模式下的迷你仓的主要因素，租约短于十年和逐年攀升的租赁成本将会成为迷你仓行业未来盈利预期上的最大隐忧。
但总体来看，随着国内城市化程度的不断加强，迷你仓储这种新型的都市存储服务必将成为中国市民追求简约生活的新选择和必选项。艾媒咨询分析师认为，由于城市化发展及工作变动等原因，城市居民‘搬家’的频率越来越高，在改换居住地的过程中，大量非急需物品如果被丢弃，会造成大量资源浪费现象。在这样的背景下，提供短期暂存中转服务仍然具有巨大的潜在市场，迷你仓具有良好发展前景。
