2019长租公寓市场报告：多重运营模式争夺市场，性价比是下半场胜出的竞争重点

　　城市化发展令城市聚集了相对较多的流动人口，公寓租赁成为这一群体的必要需求。近日，iiMedia Research(艾媒咨询)发布了《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》，围绕长租公寓市场发展、网络关注情况、热点事件、主要城市长租公寓发展现状、用户行为、行业案例及未来发展趋势进行分析解读。

　　人口流动、居住观念的改变推动力长租公寓市场发展

　　2010-2018年中国流动人口规模均超过2.2亿人，其中2014年高达2.53亿人；另一方面，中国人的居住观念有所改变，白领人群中有43.0%能够接受一辈子租房。大规模的人口流动与中国人居住观念的改变对长租公寓市场的发展起推动作用。

　　2018年中国房屋租赁市场租赁面积达到67.3亿平方米，预计2022年租赁面积将达到80.6亿平方米。另一方面，2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。

　　针对热度不减的长租公寓市场，报告也罗列了相关负面舆情事件。

　　2019年5月13日，朗诗集团宣告将处于亏本阶段的长租公寓事务以及包含供给物业办理、建筑设计、园林绿化景观等非地产性业务剥离给控股集团，成为首个因亏本原因将长租公寓事务剥离上市公司主体的地产公司。

　　2019年5月29日，安歆集团宣布战略并购逗号公寓，开启城市布局及运营规模的扩张。逗号公寓将全部以员工公寓形式进行安歆的运营管理体系，交易完成后安歆公寓床位数将超10万张。

　　据艾媒商情舆情数据监测系统（yq.iimedia.cn）监测显示，2019年5月4日到6月3日，长租公寓网络口碑为23.1，说明监测时间区间内长租公寓的网络言论偏负面。

　　艾媒咨询分析师认为，受到租金上涨、家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利（如朗诗集团剥离长租公寓业务）等事件的影响，长租公寓平台在处理负面舆论，获取消费者信任方面任重道远。

　　长租公寓在一线城市接受程度高，租客最能接受2500元以下的价格

　　目前，特别是一线城市的长租公寓市场已基本普及。2018年二季度北京、上海、广州和深圳长租公寓存量分别为17000套、34900套、19200套和30500套，入住率分别达到93%、89%、95%和96%，长租公寓在一线城市的高入住率体现了长租公寓在一线城市接受程度较高。

　　从在线租房用户画像来看，年龄分布方面，25-30岁的用户占比最高，为28.5%；其次为31-35岁用户，占比为22.9%。性别分布方面，女性用户占比为52.24，高于男性用户（47.76%）。在月用户收入分别来看，月收入在50001-10000元区间的用户最多，占比达32.4%。

　　在线租房用户最能接受的长租公寓租金价格是多少呢？据iiMedia Research（艾媒咨询）调查显示，用户普遍接受2500元以下租金的长租公寓，其中1500-2000元月租价格的公寓最受欢迎，只有4.7%的受访用户可以接受3000元以上月租价格的长租公寓。

　　长租公寓受到资本青睐，多重运营模式争夺市场

　　长租公寓一直以来都备受资本青睐，如2017年，YOU+国际青年社区、窝趣公寓和途家分别获得融资4亿美元、5000万人民币和3亿美元。2018年自如、蛋壳公寓分别获得融资200亿人民币与1.7亿美元。

　　报告指出，集中式长租公寓具有规模化，成本低，管理容易的特点，但地理位置相对偏僻。分散式长租公寓地段好，交通便利，周围商业配套完善但成本也会更高。值得注意的是，长租公寓呈现出不同的运营模式并存并争夺市场的状态。

　　比如，自如——覆盖多领域在线租房业务。自如旗下有六大产品，其中自如友家、自如整租、自如直租是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。运营方式上，官网、APP、微信等多个渠道进行管理服务。服务上推出了保洁、维修、搬家等多个服务项目，从多个维度配合用户居住需求。艾媒咨询分析师认为，自如产品体系从多维度覆盖租房业务，能满足用户多样化需求。但自如近期安全事故层出，在管理方面应该更加注意分工协调，打造良好的商业闭环。

　　YOU+国际青年社区——筛选租客打造资源整合社区。YOU+国际青年社区在入住前有三不租门槛，把目标客户定得精、细、准。在运营核心上，YOU+国际青年社区的长期公寓业务只是载体，搭建年轻人和创业者的资源整合社区平台才是核心。

　　窝趣公寓品牌归属于酒店集团铂涛集团旗下，其公寓类型主要分为轻社区公寓与服务式公寓两种。其中轻社区公寓主打长租公寓业务，而服务式公寓的租期则更加灵活，兼顾长租、短租、日租和时租。窝趣公寓在运营商带有显著的酒店运营痕迹，其提供的配套服务都十分强调“酒店式”;在消费者区分上，窝趣公寓还推出了会员制，针对是否会员在租赁价格、房费积分、清洁费用等方面都有显著的不同。

　　性价比是长租公寓下半场争夺的重点，服务和科技推动将成发展方向

　　目前，长租公寓行业仍处于多种运营模式并存的探索阶段，各大品牌暂时没有形成相对固定的市场格局，性价比是长租公寓下半场争夺的重点。

　　随着经济的发展以及人民生活水平的提高，人们不再满足于简单的居住需求，而是更加关注生活的质量。但同时租客的年轻化也影响着租房价格。此外，长租公寓租客对智能家居设备与社区社交性的要求不断提高，34.0%的受访用户期待长租公寓有智能家居的配备，32.1%的用户期待长租公寓可以提供更多的社交性。

　　艾媒咨询分析师认为，长租公寓企业只有通过设法盘活闲置土地和改造装修厂房等措施抢夺房源，同时在装修与社区打造上打造社区文化，为租客提供社交平台，保证房源的质量以及提高房源的性价比，才能从下半场的租客抢夺战中胜出。

　　此外，服务和科技会成为长租公寓未来的重要发展方向。艾媒咨询分析师认为，长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面给予便利，将有效提高用户体验感，有利于塑造长租公寓品牌形象，提高自身的竞争力。服务水平的提高将成为长租公寓的发展方向。此外，数字科技对长租公寓立体化将起到巨大的推动，智能家居与公寓的结合有助于实现租户对品质生活的追求。VR技术、在线直播看房、无人酒店等智能服务，将会成为未来的标准配置。数字科技必将把出行带进多宇宙、多次元的立体未来。