艾媒报告 |2019-2021中国城市商业综合体运行大数据与商业决策分析报告

　　商业综合体兼具推动购物中西等线下实体经济消费、文娱产业和商业地产发展等多重作用。iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，2018年开业购物中心业态占比以文体娱乐类最高，达38%，其次为餐饮30%。值得关注的是，与宠物经济、儿童经济等关联度高的体验业态持续增长,如室内动物园、室内运动馆、小剧场、黑科技体验馆、围棋馆等不断出现。另一方面，2019年住宅房产的紧缩政策，驱动地产企业向商业地产转向。iiMedia Research (艾媒咨询)数据显示，中国主要一线城市以北京上海为首，拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2000元，伴随着城市收缩等供求关系进一步失衡，地产企业及时调整应对策略，部分企业更关注三四线城市发展。 (《2019-2021中国城市商业综合体运行大数据与商业决策分析报告》完整高清PDF版共120页，可点击文章底部报告下载按钮进行报告下载)

　　The commercial complex has multiple functions of promoting the real economic consumption, cultural and entertainment industry and commercial real estate development under the shopping line between China and the West. According to iiMedia Research (AI Media Consulting), the largest proportion of shopping centers opened in 2018 is sports and entertainment, with 38%, followed by catering, with 30%. It is worth paying attention to that experience formats with high correlation with pet economy and children's economy continue to grow, such as indoor zoo, indoor sports hall, small theater, black technology experience hall, go hall, etc. On the other hand, the tightening policy for residential real estate in 2019 will drive real estate enterprises to turn to commercial real estate. IiMedia Research (AI Media Consulting) data show that China's major first-tier cities, led by Beijing and Shanghai, have more than 100 shopping centers, and the rent in the core business circle exceeds 2,000 yuan. With the supply-demand relationship further unbalanced such as urban contraction, real estate enterprises have adjusted their coping strategies in a timely manner, and some enterprises pay more attention to the development of third-and fourth-tier cities. ("2019-2021 Big Data & Business Decision-making Report of Urban Commercial Complex Operation in China" full version has 120 pages,please click the download button at the bottom of the article to download the report) 

　　核心观点

　　伴随消费环境和消费习惯的升级，中国商业地产进入大型商业综合体时代

　　城市商业综合体是城市生活、城市活力发展、城市功能集约化需求的产物。

　　城市商业综合体具有交通便利，高密度，高集约化，功能互补全面、紧密联系等特点。

　　商业综合体深度挖掘消费活力，不同功能相互增益，多面盈利

　　商业综合体的高度功能集约，满足了人们各种需求，扩展了消费者线下消费的场景，适应了碎片化、个性化的消费需求，同时能够促进商业商务发展。通过对中国不同城市的商业综合体案例分析，发现商业综合体中商务办公楼租金普遍高于中国重点城市平均水平。而且大型城市商业综合体如深圳华侨城具有长期运营盈利的能力。

　　城市商业综合体为商业地产带来新机遇，夜间经济等利好城市综合体发展

　　2018年中国一线城市的商业用地投资普遍遇冷，2019年上半年众大型地产企业发生多项人事调整，预示着地产行业将迎来重大变动。传统的购物中心、商务办公楼模式出现衰退现象，城市商业综合体能够更好地刺激消费，带动产业发展，是未来商业地产的趋势。

　　以下为报告节选内容：

　　城市商业综合体的多功能性分析

　　“商业综合体”的概念源自“城市综合体”，是多合一的城市功能区，即将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

　　中国城市商业综合体发展进程分析

　　中国城市商业综合体带动零售消费市场规模

　　未来，城市商业综合体将继续带动中国零售消费市场发展。iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，2018年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到36.6万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工，预计2021年城市综合体带动的零售消费市场规模将突破47万亿元。

　　2019年中国住宅地产发展情况：政策缩紧(一)

　　在“房住不炒”的政策主基调下，房地产融资政策不断收紧。2019年5月17日，银保监会表示开始对中国房地产融资的监管全面收紧，同年8月银保监会决定针对房地产违规融资的情况对32个城市开展银行机构房地产业务专项检查。截至2019年6月末，住房开发贷款余额为8.1万亿元，增速较3月末下降6.1%;房地产开发贷款余额为1.37万亿元，同比下降6%。艾媒咨询分析师认为，这种行业政策会令住宅地产面临一定的困境，部分房产公司转战商业地产。

　　2019年中国住宅地产发展情况：投资与开发

　　2019年1至7月，中国住宅开发投资额累计5.3万亿元，同比增长15.1%，增幅较1至6月减少0.7%;住宅新开工面积累计9.3亿平方米，同比增长9.6%，增幅较前6月减少0.9%。2019年上半年中国住宅地产的投资及开发增速的减慢一定程度上响应“房住不炒”政策。

　　2019中国商业地产发展情况：开发(三)

　　2019上半年，中国商办(商业营业用房及办公楼)用地成交规划建筑面积达8762.1万平方米，同比下降9.1%，并且一线及二线城市均有不同程度的下降。并且2019上半年，二线城市商办用地成交规划建筑面积占全国44.3%，而一线城市才占比3%。艾媒咨询分析师认为，二线城市的消费水平不断提高带动当地的商场经济等发展，而一线城市的“逆城市化发展”令部分人群汇入二线城市，进一步提高了二线商业地产的吸引力，因此，二线城市成为近一阶段商业地产开发的主要目标。

　　2019中国商业地产发展情况：销售

　　iiMedia Research (艾媒咨询)数据显示，自2017年开始，中国商业地产的销售面积呈下降态势;其中，2019年1-7月商业营业用房销售面积同比减少13.1%，办公楼销售面积同比减少10.8%。艾媒咨询分析师认为，2019年中国商业地产整体新开工放缓，销售减少，新增商业营业用房及办公楼供过于求。

　　2019中国商业地产发展情况：活力指数(二)

　　2018年，中国七大区域的购物中心综合发展力指数均高于荣枯线，表明中国整体购物中心市场发展较好。从各区域来看，以上海为核心的长三角区域在2018年继续引领华东地区保持领先的购物中心综合发展力，而西北、西南区域的购物中心综合发展力指数也有所提升，跻身中国前三。

　　2019中国商业地产发展情况：华东地区

　　2019年上半年，华东区域上海、浙江、江苏、山东等四个省份(市)地区统计共有59座购物中心(商业面积≥3万平方米)入市，商业总体量达517万平方米;而2019年下半年，华东区域江浙沪皖鲁等五省计划新开业的购物中心有125座，商业总体量达1126.7万平方米。

　　2019中国商业地产发展情况：城市分布

　　iiMedia Research (艾媒咨询)数据显示，中国主要一线城市以北京上海为首，均拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2000元，而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少，这主要是受到城市规模人口影响;重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离，说明这些地区商业用地库存过剩。

　　2019年中国商业地产租赁市场分析(一)

　　2019年上半年，中国15个重点城市的一百条商业街的商铺平均租金为每天25.6元/平米，较2018年下半年上涨0.7%;其中，一线城市中租金呈环比上涨的商业街占81.5%，环比下跌的商业街占3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平;二线城市中租金环比上涨的商业街占65.8%，环比下跌的商业街占17.1%，17.1%的商业街租金与上期持平。

　　中国商业地产企业库存数据分析(一)

　　中国商业地产企业库存数据分析(三)

　　2018年，中国百强商业地产代表企业的经营性物业租金平均收入23.5亿元，同比增长26.3%;其中万达租金收入达328.8亿元，其它更多企业的租金收入在百亿元以下。艾媒咨询分析师认为，随着中国房地产市场调控力度加大，地产行业形势已发生明显变化，而中国百强商业地产企业的物业持有面积及经营租金收入的持续增长在一定程度上反映了商业地产发展规模的成效，成为房产企业新的业务增长点。因此，商业地产及物业或将成为未来5年房产企业发展的重要业务方向。

　　全球城市商业综合体模式分析

　　城中城模式案例分析：美国洛克菲勒中心(一)

　　洛克菲勒中心是坐落于美国纽约州纽约市第五大道的一个数个摩天大楼组成的城中城，各大楼底层相同，1987年被美国政府认定为国家历史地标。

　　副中心城模式案例分析：法国拉德芳斯商务区(一)

　　拉德芳斯商务区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，于上世纪五十年代开始建设开发，是现代造城理论“HOPSCA”原则的发源地。拉德芳斯商务区通过建设副中心城市，扩展了城市的可利用空间。

　　副中心城模式案例分析：法国拉德芳斯商务区(三)

　　拉德芳斯建设规划了高架交通、地面交通和地下交通三位一体的交通系统，公共交通系统非常发达，且充分利用空间设计，避免严重交通堵塞。从而减少了私人交通，减少停车场的需求。目前，拉德芳斯已是欧洲最大的公交换乘中心。

　　旧城改造模式案例分析：日本六本木新城(一)

　　六本木新城再造计划于1986年东京政府提出，历经17年协调建设，2003年才正式开业。六本木新城是由入江三宅设计事务所，美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成。集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的商业综合体，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。

　　典型城市一： 2018北京商业投资用地状况数据分析

　　典型城市一：北京华贸中心(一)

　　北京华贸中心总建筑面积约100万㎡，总投资约100亿元，是由国际写字楼、酒店、商城、公寓、广场等组成的高端城市综合体。该中心提供3万多个就业岗位，每年带来约100亿元的税源。投入运营之后，迅速形成世界商圈，实现地段升级，直接推动了北京CBD东扩，深度改变城市格局，树立了北京国际化新地标。

　　典型城市一：北京银泰中心(一)

　　典型城市二： 2018上海商业投资用地状况数据分析

　　典型城市二：上海城市商业综合体效益数据分析

　　依据《全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划(2018-2020年)》，上海将大力建设商业城市品牌。

　　典型城市二：上海城市商业综合体业态数据分析

　　2017年上海市商业综合体内零售业商铺数量以及面积占比超过50%，数量占比下降3%，面积占比上升1.8%。零售业的营业额占到商业综合体的66.2%，比2016年有轻微下降。

　　典型城市二：上海虹桥天地(一)

　　虹桥天地是典型的交通枢纽上的商业综合体，集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体。虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，为虹桥商务区的办公人群、西上海居民及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供全新的商务、休闲及娱乐体验。

　　典型城市三： 2018成都消费水平状况调研数据

　　典型城市三：成都国际金融中心(一)

　　成都国际金融中心(简称成都IFS)位于成都市中心红星路核心商圈，为两条最繁华的主干道(红星路及大慈寺路)的交汇，是中国西部最具国际化水准的城市综合体。IFS由4座塔楼及裙楼组成，包括超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅等，其中主楼双塔最高达248米。

　　典型城市三：成都国际金融中心(三)

　　典型城市四：广州社会消费额统计数据

　　典型城市四：天河城(一)

　　广州天河城是广州最早开发的购物中心之一，地处广州城市中轴线，从购物中心逐渐转变定位成为商业综合体，建设甲级写字楼和东西两塔，与喜来登集团合作，建成粤海喜来登酒店。

　　典型城市：万博CBD(一)

　　万博CBD是广州CBD中轴线一路向南发展的重点商务区，位于粤港澳大湾区的中心、拥有130万常住人口基础的华南板块的核心地带，北承珠江新城、琶洲会展中心，南接南沙自贸区，西连广州南站、长隆度假区，东靠广州大学城，极具地理优势及发展潜力。

　　典型城市：万博CBD(二)

　　消费者行为数据调查(一)

　　根据对商场消费者的问卷调查，我们发现消费者对于商场的选择很大程度取决于商场交通的便利程度，而且对于熟悉的商场有一定的依赖性。商场引入的品牌、商场的话题流量还有价格是消费者其次考虑的因素。另外调查显示，近70%消费者在商场的逗留时间不超过1小时。艾媒咨询分析师认为，传统购物商业点中消费者的逗留时间普遍较短，商业综合体的业态多样和功能多样可以增加消费者在商业消费区域逗留时间，从而刺激消费。

　　不同年龄段消费者行为分析调查

　　对于不同年龄段的消费者，进行分组分析后，发现各组的消费行为习惯差异较大。年轻人是商场的主力消费群体，他们的消费场景主要包括餐饮、服饰、电影等娱乐活动。

　　中国商业地产面临困境剖析(一)

　　据瑞士信贷2018年发布的一份报告显示，预计未来5年内20-25%的购物中心或将面临关闭。在中国目前的商业地产环境中，这种风险同样存在。由于近年大量开发商业，新兴商圈开发较为激进，城市购物中心在近年的快速增长中竞争加剧，2018年城市存量商业整体出租率压力虽较2017年略有缓解，但一二线城市的平均空置率仍达到了9.4%。

　　中国商业地产面临困境剖析(二)

　　中国商业地产发展现状分析(四)

　　中国商业地产发展趋势预判(一)

　　从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场景也变得越发碎片化。艾媒咨询师认为，商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面体验，因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。

　　中国商业地产发展趋势预判(三)