写字楼市场继续筑底：非核心区空置率偏高 “以价换量”仍是主流

　　“前两年望京SOHO的租金大概是10块钱（每天每平方米），现在谈一谈，不到4块就能拿下。”望京区域一名商业地产经纪人向21世纪经济报道记者表示。

　　望京SOHO的案例有一定的特殊性，但多家机构的统计显示，近两年北京写字楼租金水平持续下降，空置率则不断提升。今年第二季度，这一趋势仍在延续。戴德梁行给出的二季度北京写字楼空置率数据为18.0%，租金水平为329.7元每月每平方米。

　　21世纪经济报道记者多方调研发现，以价换量仍是北京写字楼市场的主旋律。去年以来，一些业主已经多次下调租金。

　　在热点城市的写字楼市场，这种情况普遍存在。中指研究院指出，今年第二季度，重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.29%，上半年累计下跌0.76%。该机构表示，上半年，宏观经济总体保持平稳运行，企业经营情况亦逐步恢复，重点城市写字楼租赁需求温和恢复，但市场仍延续以价换量态势，整体租金仍然下行。

　　下调租金是主要策略

　　自2022年以来，北京写字楼市场的租金水平便呈下降趋势，相应地，空置率则不断提升。多家机构分析指出，供应充足，但需求释放较慢，是造成这种情况的主因。进入2024年，这种局面并未改变。

　　近期，多家机构发布今年第二季度北京写字楼市场数据。由于统计口径不同，具体的空置率和租金数据存在差别，但在“以价换量”这点上，各方的结论是一致的。

　　仲量联行指出，今年第二季度，北京写字楼租金水平环比下降3.3%，连续多个季度保持下降趋势。与去年同期相比，降幅则达到12.7%。

　　该机构表示，低租金促使部分企业于做出搬迁选择，但由于搬迁成本偏高等因素，对整体市场需求的提振作用有限。

　　具体来看，金融业、TMT和专业服务业仍是北京写字楼租赁市场成交主力。这三类需求约占八成的比重。但市场的新增需求相对不足，原有的客户也出现搬离甲级写字楼、减少租赁面积等趋势。

　　在不同区域，市场表现不尽相同。仲量联行指出，第二季度，中关村和CBD的部分空置面积得到有效去化，但在望京区域，因主力企业租户阿里巴巴搬迁至自有园区，阿里中心望京B座已全部腾空。受此影响，望京的空置率显著上涨。

　　仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，就全市而言，在需求不足的市场环境下，业主在继续下调租金以吸引新租需求。对于现有租户，也开始提供租金优惠以维持稳定性。

　　戴德梁行也指出，为配合企业“降本增效”的目标，业主提供更具吸引力的租金，更长的免租期、遗留装修，甚至为租户提供了装修服务或装修补助等。同时，为了挽留优质租户使其续约，业主向合同到期的租户提供更为优惠的租金价格，从而抢占市场先机。

　　张斯亮表示，2023年以来，北京写字楼业主的心态经历了“过山车”般的变化：最初信心满满，甚至一度上调租金；但由于需求不足，业主随后在租金不变的基础上延长免租期；去年下半年以来，以价换量成为市场主流，业主也纷纷下调租金。

　　对于下半年，前述两家机构均认为，随着新增供应的入市，市场空置率仍有被拉高的可能，租金则继续面临下行压力。

　　市场仍处于筑底阶段

　　将目光扩大到其他重点城市，会发现情况大同小异。

　　中指研究院发布的数据显示，今年第二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元每天每平方米，环比下跌0.29%，上半年累计下跌0.76%。

　　中指研究院表示，2024年以来，宏观经济平稳运行，企业经营主体活力保持恢复态势，重点城市写字楼市场信心有所提振，写字楼租赁需求延续恢复态势，尤其是人工智能、生物科技等高新技术企业租赁需求有所回升。

　　但同时，租户对写字楼价格仍较为敏感，业主方仍通过以价换量的方式降低空置率，重点城市写字楼租金整体仍下跌。

　　具体来看，一线城市样本中，16.7%的商圈写字楼租金环比上涨，83.3%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中，29.5%的商圈写字楼租金环比上涨，65.9%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金持平。

　　该机构表示，部分重点发展高新技术产业、战略性新兴产业、现代服务业的商圈，以及总部经济、高端商务发展较好的核心商务区，租金小幅上涨。部分以互联网经济、传统服务业为主的商圈，以及部分发展较早的老城区商圈租金有所下跌。

　　一位要求匿名的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，过去几年，很多城市通过捆绑的方式，出让了不少商办类地块。近两年，虽然商办类用地出让规模减少，但如今由于需求不足，这些项目出现了去化难题。

　　他表示，写字楼市场的供需不匹配是结构性的，主要表现为“核心区平衡，非核心区过剩”。在一些二线城市的部分区域，写字楼的空置率可超过30%。

　　写字楼市场与宏观经济形势、企业投资活动密切相关，随着经济企稳，上述情况有望逐步改善。中指研究院表示，展望下半年，重点城市写字楼市场将延续温和复苏态势。一线城市及部分二线城市或保持供需活跃，部分新增供应较少的二线城市短期内供求压力将有所减轻。

　　但该机构同时指出，当前宏观经济回升向好的态势仍需巩固，写字楼市场仍处筑底阶段，短期内写字楼租金或继续下行。