摘要     5月28日上午,在天津市武清区刚开盘的某一项目售楼大厅内,人头攒动,气氛火热,项目沙盘周边围满了人。

   5月28日上午,在天津市武清区刚开盘的某一项目售楼大厅内,人头攒动,气氛火热,项目沙盘周边围满了人。一名购房者因为没有选到心仪房屋而埋怨道:“咱们这不就是过来抢剩饭的吗?”另一位与他同行的购房者自我安慰地说:“能抢到剩饭就不错了。”

  开盘几个小时,这个楼盘就已销售近一半。一名置业顾问一边拿着手机向客户介绍情况,一边复印材料。即便客户想看样板间,也得自己去看。

  这仅仅是当前天津楼市火热的一个缩影。与之相伴的是,天津烂尾楼也成了香饽饽。5月12日,融创中国斥资102亿元收购了天津最大体量的烂尾楼“星耀五洲”,此消息一出,业内震惊。此后不久,蓝光发展又斥巨资拿下了阳光新业的杨柳青项目。

  如果放在过去,大家一提及烂尾楼,似乎就直接与“鬼楼”、半截楼甚至房地产泡沫联系在一起。这些烂尾楼也成为城市化进程中不那么光彩的一幕。

  然而,这些城市中的“瑕疵”如今为何成为抢手货?目前,天津到底有多少个类似的烂尾楼?随着地产大鳄强势入驻,这些大型烂尾项目又将如何被盘活?《每日经济新闻》记者近期历时一周,实地走访了天津市以前的烂尾楼盘中的18个。

  烂尾楼“起死回生”

  蒙蒙的细雨,夹杂着鱼腥味,从空中落下。放眼望去,位于津蓟高速九园出口大约一公里的珠江京津国际城工地,三排只有水泥外墙的高层建筑,被鱼塘包围着,显得与周边的环境格格不入。

  从远处可以看到,有两三个建筑工人在粉刷着最靠前楼体的外墙。在通往项目的泥泞道路上,到处布满水坑,有些大的水坑人只能跳越过去。《每日经济新闻》记者从一处塌陷的围墙进入该工地,里面到处散落着建筑垃圾,空洞的楼体,偶尔穿过一股冷风。

  上述项目附近的一位居民向《每日经济新闻》记者证实,他家亲戚在售楼处工作,该项目前几年已经停工,但由于去年房地产市场**,目前该楼盘已经售空。

  不过,记者在致电该项目售楼处后获悉,由于宝坻即将建成的高铁,曾经停工的项目于2017年3月25日开盘,总计有800多套房,目前还剩下200套左右。

  资料显示,上述项目占地14万平方米,总建筑面积33万平方米,规划总户数2453户,开发商为天津珠江京津房地产**有限公司,其股东之一就是广东珠江**股份有限公司。

  去年12月份,《每日经济新闻》记者曾经深度报道过位于天津航母公园附近,由泰鹏红湾置业开发的大型高端烂尾项目至今仍无人问津。

  与这里冷寂相对应的是,相距仅7公里的景瑞·英郡项目,去年底被一家房地产巨无霸收入囊中。资料显示,天津景瑞·英郡项目计划分四期发展,被收购时一期及二期已经竣工。

  《每日经济新闻》记者进入工地与一、二期之间的围挡门,里面热闹非凡,运送建筑材料的车辆源源不断,一股浓重的水泥粉末气息直入鼻腔。

  一位建筑工人告诉记者:“项目在施工中,目前地基暂未完成。”在围挡墙上,记者看到一则工程突击队的求职信息。

  5月的雨后,晴天总是炙热难耐,南开区的弘泽建筑项目工地内同样是热火朝天。据一位知情人士介绍,弘泽建筑项目已有接盘方。《每日经济新闻》记者现场看到,工人正在粉刷墙壁。

  在弘泽的另一个项目,也就是滨海新区的弘泽城一期内,高温和海风,让空气中弥漫着尘土。一期的隔壁就是项目二期工程,大门紧闭的院子里,矗立着十几栋封顶和未封顶的楼房。

  滨海新区的弘泽城、南开区的弘泽建筑,让弘泽这个开发商在天津可谓人尽皆知。据了解,弘泽城(一期)的物业和相关配套设施已由滨海新区建交局解决。

  据一位一期业主和二期建筑商海天建筑的一名工作人员向《每日经济新闻》记者介绍,二期项目可能很快就由北京的八大处(控股集团)接管。不过,此事记者尚未从八大处(控股集团)处得到证实。

  除此之外,《每日经济新闻》记者还了解到,近来较为出名的烂尾并购项目,如龙湖在武清区收购的地块,目前在处理后续手续;路劲收购的矽谷港湾,已经开始售卖,最早的一期项目将在2018年6月份左右交房;蓝光发展收购阳光新业的杨柳青地块,正在对接中。剩余的其他烂尾楼,记者也不断听到消息称有开发商在接洽。

  “烂尾楼”占市场存量10%

  在今天,国内多个城市依然有不少烂尾楼,这甚至成了当地一“景”。如广州中水大厦、北京国盛中心、南京江北福润广场、西安三安大厦、河南“中原之门”等都曾是当地知名的烂尾楼。

  在《每日经济新闻》记者走访的天津市16个区中的10个区里,经过初略统计最少有18处烂尾项目,整个天津的烂尾楼恐怕不止这个数。

  熟悉天津房地产市场的天津财经大学一位不具名教授向《每日经济新闻》记者透露,根据他们的研究统计,目前天津烂尾楼大概占整个市场存量的10%。

  5月10日,珠海市住规建局、国土资源局印发了《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》,宣告“烂尾楼”改造有了新政。

  目前,天津尚无此类明文规定,但种种迹象表明,天津烂尾项目的推进已经在加速。近年来,一二线城市的土拍市场不断升温。在天津,从2016年开始至今,土地价格上涨了3到5倍。随着获取土地成本的不断升高,更多房企开始合作、并购。截至目前,全国楼市已有超过55个城市发布各种调控政策160多次。未来,地产行业洗牌将会愈演愈烈,并购重组将成为常态。

  南开大学中国市场与不动产研究中心副主任周京奎教授接受《每日经济新闻》记者采访时表示,接盘烂尾楼主要是考虑成本,目前市场正在处于调控期,新建商品房受限,楼面地价比较高,商品房的售价可能无法预期。

  接收旧盘处理会有成本上的降低,旧盘继建之后的商品房定价和新建商品定价是否有不同的方式?二手房的价格政府是不限制的,如果是参照二手房的价格定价,旧盘就有优势了。已经达到预售条件的,可能不受价格调控的约束。这样的话对企业来说将会有较大的竞争力。

  天津财经大学一位不具名教授表示,应该说这次新政的调控加码力度非常大,一直加码到场外配资。这个与之前不同,查场外配资查的就是银行的各种理财的通道,借助于信托把资金引向房地产,然后向他们提供8~10%的融资成本的资金。小开发商资金渠道比较窄,依托银行和影子银行的资金渠道比较单一,会有极大的压力。有可能出现两个结果,烂尾和被收购。这个时候显然强化了大房企的优势。

  京津区域价值重构

  京津冀协同发展已成为国家重大战略之一。“十三五”时期,京津冀协同发展进入纵深推进的关键阶段,天津定位为一个基地三个区,即全国先进制造研发基地、国际航运**区、金融创新示范区和改革开放先行区。

  据《天津日报》报道,京津双城联动发展,是京津冀协同发展的起势之戏、重头之戏。天津将主动承接非首都功能疏解。

  京津城际高铁联通于家堡段正式开通,使得双城**区1小时交通圈形成,初步实现了京津两地同城效应。京台高速公路天津段、京秦高速公路天津段、唐廊高速公路天津段一期工程的基本建成,一批京津之间的“断头路”、“瓶颈路”被打通。两地之间的空陆、空海联运全面强化。

  天津在京津冀一体化发展的大背景下,有国家中心城市定位,人口流入第一等诸多利好因素,这些对天津的经济和楼市构成有力支撑。

  优客工场创始人、鸿坤集团高级合伙人、执行董事毛大庆坦言,过去30多年,北京强大的资源赋能带来的城市吸纳能力,使得天津“灯下黑”,京津两地联动的价值未发挥出来,但随着京津冀一体化,京津两城可以对话了。

  知名财经评论家叶檀也曾表示,天津的定位不是北京的后花园和承接地,而是未来与北京形成同城经济圈。而这也是业内的共识,即天津不再是北京的附属品,而是正在日益崛起,大有跻身一线城市之势,天津楼市发展**不可估量。

  京沪深是目前我国房价最高的一线城市,高昂的房价正好与人口流入量相对应。而在一线城市之后,天津的人口流入量位居全国第五,外来人口达到了520万,比广州多出了20多万。过去4年间,常住人口增量绝对值的前三位分别是天津、北京和重庆三大直辖市。其中,天津过去4年间增加了192万常住人口,位居榜首。

  大量外来人口的涌入,意味着城市化进程加快,更多的劳动力,更多的住房需求和楼市购买力。

  值得关注的是,在各大一线城市落户门槛高企的背景下,天津相对宽松的积分落户条件给大批外来人口提供了一个难得的机会。

  天津财经大学前述不愿具名的教授告诉《每日经济新闻》记者,天津市未来的房地产发展肯定是环城四区和远郊,每个区都已经逐渐形成了自己的独特优势,而且市内许多公共服务已经向外转移。

  克而瑞的统计数据显示,受政策调控影响,天津4月供应、成交双双下滑。新盘供应速度放缓,开盘加推项目基本售完,在售项目一房难求。市场严格执行限价,开发商不愿意调价,但受政策影响不得不卖。

  由于新房供应短缺,天津市场出现二手房和新房倒挂现象,二手房成交量和价格均上涨。

  记者实地走访了解到,由于天津市严格控制新房的备案价,导致市场出现房价倒挂的现象,一些新盘的售价低于周边楼盘二手房的价格,许多新开盘项目销售较为**。